SUBSIDIO PARA SEGUNDA HIPOTECA EN LA COMPRA DE VIVIENDA NUEVA

Con el propósito de reactivar la economía de Puerto Rico y la inversión privada el Gobernador de Puerto Rico firmo la Ley Núm. 9 del 9 de marzo de 2009. La ley aprobada autoriza a la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (Autoridad) a ayudar a personas o familias elegibles con un alivio en el pronto pago requerido al momento de la compra de una vivienda. El alivio será de veinticinco mil dólares ($25,000) en el caso de viviendas nuevas, y diez mil dólares ($10,000) en el caso de viviendas existentes. Este alivio del pronto pago se obtendrá mediante una segunda hipoteca por la cantidad autorizada. Dicha segunda hipoteca no pagará principal o intereses por diez años y será garantizada por la Autoridad bajo las disposiciones de la Ley Núm. 87 de 25 de junio de 1965, según enmendada.

La ley no establece un término fijo pero los fondos disponibles están limitados a un máximo de $240,000,000. Entendemos que se podrán beneficiar hasta 8,000 unidades de vivienda nueva y 4,000 unidades de vivienda existente. El estimado es que esta cantidad de hogares nuevos se vendan en el curso de lo que queda de este año. El comprador podrá beneficiarse de este alivio financiero, solicitando el mismo a través de la institución financiera que tramitara el financiamiento de la compra de su vivienda.

La segunda hipoteca otorgada por la Autoridad tendrá una fecha de vencimiento igual a la de la primera hipoteca y estará sujeta a repago si la propiedad es refinanciada o vendida antes de su vencimiento.

A continuación, procedemos a aclarar algunas de las preguntas o dudas frecuentes que pudieran tener sobre el Programa de Estímulo a la Compra de Vivienda aprobado.

¿Qué es el nuevo estímulo a la Vivienda?

Un programa voluntario de coparticipación entre el banco interino, el constructor y el gobierno que le permite al comprador de vivienda de nueva construcción y existente obtener una 2da hipoteca de $25,000 para la vivienda nueva y $10,000 para la existente. Esta segunda hipoteca, siendo otorgada por el gobierno a través de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (Autoridad), tiene el mismo efecto de un pronto pago. Esto ha sido así avalado al momento por FHA y Freddie Mac.

Dicho alivio en el pronto no solo le facilita al consumidor un 100% de financiamiento, sino que le facilita la cualificación ya que esta segunda hipoteca estará subsidiada por el gobierno durante los primeros 10 años, eliminando el pago de principal e intereses, por lo que en vivienda nueva el cliente se ahorraría aproximadamente $150 de pago mensual. Traduciéndose en un ahorro real en intereses de cerca de $10,000.00.

¿Cómo funciona este nuevo programa?

En el caso de vivienda nueva, el desarrollador y el banco interino tendrán que pagar un “commitment fee” de $5,000 c/u (flat fee) y el gobierno de $3,000 p/unidad para cualificar la vivienda y otorgarle el derecho al comprador de beneficiarse de la segunda hipoteca de $25,000. Note que a diferencia de la ley 197 del año pasado, el incentivo no es porcentual sino una cantidad fija de $25,000. En el caso de la vivienda existente, el vendedor de la propiedad tendrá que aportar $3,000 al cierre para cualificar su propiedad para que su comprador reciba una segunda hipoteca de $10,000.

¿Cuál es el término del programa, cuantas unidades se podrán beneficiar?

La ley no establece un término fijo. Entendemos que se podrán beneficiar hasta 8,000 unidades de vivienda nueva y 4,000 unidades de vivienda existente. El estimado es que esta cantidad de hogares nuevos se vendan en el curso de lo que queda de este año.

¿Qué ocurre si el comprador vende la propiedad o si decide refinanciar, antes de saldar la segunda hipoteca?

Puede hacerlo. Sin embargo, al momento de efectuar la compraventa o refinanciar, se deberá saldar la primera hipoteca con el balance pendiente al banco y la segunda con el balance correspondiente a la Autoridad.

¿Va a existir un tope de precio o valor a las propiedades elegibles bajo este programa?

Existe la posibilidad de que el gobierno establezca mediante reglamento, un tope que pudiera estar atado al límite actual de FHA. Si ese fuese el caso, entendemos que la Autoridad mantendrá este tope a la Ley 197, o sea 225% sobre FHA.

¿El comprador tiene que aportar alguna cantidad específica de su bolsillo o algún pronto adicional, si participa bajo este programa?

Actualmente la banca nos ha informado que FHA solo requerirá $500 adicionales a la segunda hipoteca. Esperamos que Freddie Mac y Fannie Mae no exijan pronto adicional, pero esto no ha sido aún confirmado. Más información sobre esto tendrá que ser aclarado con la institución financiera que financiera la compra de su vivienda.